JAKARTA – Dengan 4.000 perusahaan yang kini beroperasi, kawasan industri (KI) Cikarang dan sekitarnya menjadi yang terbesar di Asean. Kawasan ini berpotensi menjadi salah satu KI terbesar di Asia jika ditopang pelabuhan laut sendiri dan bandara di Subang. Pemerintah tak perlu ragu membangun infrastruktur transportasi modern di kawasan ini guna menarik minat investasi dan mempercepat laju pertumbuhan ekonomi.
Untuk mendorong pertumbuhan ekonomi, pemerintah harus mempecepat industrialisasi, tidak lagi mengandalkan sektor pertanian. Hal itu berarti pemerintah harus membangun industri yang kuat di kawasan industri (KI) dengan dukungan infrastruktur yang memadai. Namun, KI harus memiliki akses jaringan jalan tol dan kereta api barang yang terintegrasi dengan pelabuhan dan bandara.
Saat ini, di sekitar kawasan Cikarang Bekasi sudah ada 7 kawasan industri, yakni Jababeka, Bekasi Fajar, Delta Silicon (Lippo Cikarang), Kota Delta Mas, MM2100 Industrial Town, EJIP, dan BIIE (Hyundai). Sedangkan di kawasan Karawang terdapat 6 kawasan industri, yakni Suryacipta, KIIC, Kujang Industrial Estate, KI Mitrakarawang, Kota Bukit Indah (Indotaisei), dan Kota Bukit Indah. Di luar itu, ada tiga kawasan industri di Karawang yang akan dibangun, yakni Agung Podomoro, Artha Industrial, dan GT Tech Park.
Dengan semakin banyaknya kawasan industri di Cikarang dan sekitarnya, maka akanmemudahkan integrasi industri hulu dan hilir. Misalnya industri tekstil mulai dari pemintalan hingga produksi garmen ada di dalam satu kawasan industri. Sehingga industri hilir yang membutuhkan bahan baku bisa cepat dipasok dari industri hulu yang berada di dalam satu kawasan.
Kawasan Cikarang dan sekitarnya saat ini memberi kontribusi 20-30% ekspor nasional. Basis ekonomi kawasan Cikarang dan sekitarnya pun sangat kuat karena ada perusahaan multinasional yang berasal dari 35 negara. Saat ini ada sekitar 4.000 perusahaan yang beroperasi di kawasan industri tersebut dengan 20.000 ekspatriat.
Kehadiran ekspatriat dan investor asing di kawasan industri menjadi pemicu utama berkembangnya industri proper ti di koridor Cikarang-Karawang-Cikampek. Saat ini, sedikitnya ada 14 proyek properti di kawasan Cikarang dan sekitarnya dengan nilai proyek sekitar Rp 304,79 triliun.
Khusus pelabuhan, pemerintah saat ini sedang melakukan studi kelayakan (feasibility studi/FS) untuk menentukan lokasi pelabuhan pengganti Cilamaya Karawang yang telah dibatalkan. FS dilaksanakan oleh Kementerian Perhubungan, pemerintah daerah, dan Pertamina dan diproyeksikan selesai pada Desember 2015. Selanjutnya, pada awal 2016 dimulai pelaksanaan lelang.
Pemerintah sebelumnya membatalkan rencana pembangunan pelabuhan di Cilamaya karena di sekitar perairan dekat Karawang penuh dengan fasilitas operasional migas lepas pantai (of f shore). Namun, pemerintah menargetkan pengoperasian pelabuhan baru pengganti Cilamaya pada 2019.
Dirjen Perhubungan Laut Kementerian Perhubungan (Kemenhub) Bobby R Mamahit sebelumnya menuturkan, salah satu pertimbangan utama dalam menetapkan lokasi baru tersebut adalah kedekatan jarak dengan kawasan industri Cikarang sehingga pergeseran lokasi pun memang diarahkan tidak terlalu jauh ke arah timur.
Lebih jauh, dia mengakui bahwa apabila kelak Subang yang dipilih, jaraknya sekitar 70 kilometer (km) dari Cikarang. Artinya, jarak tersebut lebih jauh dibandingkan jarak antara kawasan industri Cikarang-Cikampek dengan Cilamaya yang berjarak 30 km.
“Tetapi pemilihan lokasi juga harus memenuhi per timbangan sejumlah aspek, baik itu dari segi pertanian, minyak dan gas, sisi darat, lingkungan, dan sebagainya,” papar dia, belum lama ini.
Sementara itu, Direktur Pelabuhan dan Pengerukan Kementerian Perhubungan (Kemenhub) Tonny Budiono menyatakan, sebelum memulai konstruksi pelabuhan baru bertaraf intenasional itu, ada sejumlah tahapan yang perlu digenapkan. Karena itu, guna mengejar target pengoperasian pada 2019, pemerintah melakukan upaya percepatan proses dengan melaksanakan beberapa tahapan itu secara paralel.
Sejumlah tahapan yang masih belum tuntas antara lain pengerjaan FS, penentuan rencana induk, studi konsesi, analisis masalah dan dampak lingkungan (Amdal), lelang konsesi, soil investigation design (SID) dan detailed engineering design (DED), penyediaan atau peningkatan jalan akses, basic infrastructure meliputi pengerukan dan reklamasi, dan terakhir konstruksi fasilitas dan peralatan.
Sebelumnya, kegiatan pra-FS sudah dituntaskan dengan kerja sama antara Kemenhub, Badan Perencanaan Pembangunan Nasional (Bappenas), dan Kementerian Koordinator Perekonomian, serta Kementerian Koordinator Kemaritiman. “Untuk melaksanakan semua tahapan itu, tentu Kemenhub bekerja sama dengan pihak-pihak terkait lainnya,” kata Tonny kepada Investor Daily, Selasa (6/10).
Dia menambahkan, setelah kajian kelayakan selesai, maka langkah selanjutnya adalah menggarap dokumen rencana induk yang dikerjakan bersama pemerintah daerah. Periode pengerjaannyadimulai pada awal hingga pertengahan 2016. Paralel dengan itu, Kemenhub juga akan melakukan studi konsesi dengan bekerja bersamaBadan Koordinasi PenanamanModal (BKPM).
Tonny melanjutkan, setelah itu ada empat tahapan lainnya yang dilaksanakan secara paralel mulai pertengahan 2016 sampai dengan pertengahan 2017. bentuk pengerjaannya antara lain penuntasan dokumen Amdal bersama Kementerian Lingkungan Hidup, lelang konsesi yang dikerjakan bersama BKPM, penuntasan SID dan DED, dan penyediaan atau peningkatan jalan bersama Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, BPJT, dan pemerintah daerah.
“Mulai awal 2017, kami juga berencana memulai pengerjaan basic infrastructure berupa pengerukan dan reklamasi. Pekerjaan itu diperkirakan selesai pada akhir 2018,” kata dia. Menurut dia, pengumuman pemenang lelang konsesi sendiri ditargetkan pada pertengahan 2017, sehingga sebelum akhir 2017, badan usaha pelabuhan (BUP) pemenang konsesi bisa mulai menggarap pengerjaan konstruksi pelabuhan baru.
Tonny juga menyebutkan, lokasi paling potensial menggantikan Cilamaya adalah di Patimban, Subang. Pasalnya, wilayah perairan di sekitar Patimban tidak terlalu dipadati area of fshore (anjungan lepas pantai) dan kedalamannya sudah hampir memenuhi persyaratan kepelabuhanan.
Salah satu keunggulan Patimban ialah terdapat pelabuhan eksisting di Pantai Patimban yang dikelola oleh unit penyelenggara pelabuhan (UPP) Kemenhub. Selain itu, jaraknya yang dekat dengan kawasan industri di Cikarang sehingga distribusi barang lebih efisien dari kawasan industri itu.
Keunggulan lainnya Patimban adalah pemerintah daerah setempat sangat mendukung pembangunan pelabuhan pengganti Cilamaya di wilayahnya. Bahkan, pemda pun sudah melakukan pembebasan lahan guna kepentingan pembangunan pelabuhan.
Dia melanjutkan, apabila Presiden menetapkan Patimban sebagai pengganti Cilamaya, diproyeksikan pelabuhan itu dikembangkan sambil dibangun infrastruktur penunjang, seperti jalan raya dan sarana serta prasarana perkeretaapian.
Tonnymenjelaskan, sebenarnya ada enam lokasi pengganti Cilamaya yang terus dikaji hingga sekarang, antara lain Patimban, Bekasi, Karawang, Eretan (Indramayu), Balongan (Indramayu), dan Cirebon. Namun, dengan berkaca pada pengalaman pembatalan Cilamaya, maka area offshore menjadi salah satu pertimbangan utama dalam penentuan lokasi baru.
“Jangan sampai kejadian lagi seperti Cilamaya yang banyak offshore, kami mencari risikonya yang paling kecil, jadi di sekitar Patimban yang risikonya terkecil. Selain itu, di situ capital dredging-nya juga sedikit karena kalau banyak akan membebani pemeliharaannya. Draft alaminya sekitar 10 meter, kami rencanakan menjadi 14 meter,” kata Tonny.
Pelabuhan itu nantinya dikerjakan dan didanai sepenuhnya oleh swasta, dengan tanpa menggunakan sepeserpun anggaran pendapatan belanja negara (APBN). Pasalnya, pelabuhan yang membutuhkan investasi sebesar US$ 4 miliar ini memiliki nilai komersial tinggi. Sementara dana APBN akan digunakan untuk proyek-proyek yang bersifat nonkomersial.
Meskipun menjadi tanggungan sepenuhnya pihak swasta, rencana pembangunan pelabuhan baru sudah banyak yang meminati. Dia mencatat ada lima negara yang tertarik terlibat dalam proyek tersebut, yakni Jepang, Tiongkok, Belanda, Uni Emirat Arab, dan Singapura.
Sementara itu, Direktur Jenderal Perkeretaapian Kemenhub Hermanto Dwiatmoko menekankan, pihaknya siap menggarap prasarana perkeretaapian yang mengoneksikan kawasan industri Cikarang ke pelabuhan baru. “Kalau ada kebutuhannya, kami akan sambung. Tetapi, sampai sekarang belum ada pembahasan mengenai hal itu,” ujar dia.
Jadi Incaran
Rencana pemerintah membangun infrastruktur pelabuhan dan bandara di Subang dinilai akan ikut mendorong geliat properti di sekitar kawasan industri di Cikarang dan sekitarnya. Saat ini, sedikitnya ada 14 proyek properti di kawasan Cikarang dan sekitarnya dengan nilai proyek sekitar Rp 304,79 triliun.
“Dampak dari pembangunan pelabuhan akanmendorong pertumbuhan kawasan industri,” kata Direktur PT Jababeka Tbk Suteja Sidarta Darmono kepada Investor Daily, belum lama ini.
Dia menjelaskan, bila pelabuhan laut jadi dibangun akan menambah geliat manufaktur di kawasan industri Cikarang. Selanjutnya, ujar dia, akan mendorong pertumbuhan pemanufaktur yang akhirnyamendorong permintaan properti hunian dan komersial.
“Saat ini, minat membeli para investor manufaktur di kawasan industri kami meningkat berkisar 10-20%,” kata Suteja Darmono.
Chief Marketing Of ficer (CMO) PT Lippo Karawaci Tbk Stanley Ang berpendapat, kehadiran pelabuhan laut memiliki dampak langsung dan dampak cukup panjang bagi kawasan Cikarang. Dampak langsung, kata dia, akan memicu sektor riil di sekitar Cikarang sehingga ekonomi lokal akan naik. “Dampak panjangnya adalah akan lebih banyak industri yangmemilih di Cikarang dibanding dengan daerah yang lain,” kata dia.
Terkait properti, dia menambahkan, kawasan Cikarang tergolong sunrise karena sudah ditopang oleh infrastruktur yang memadai. Saat ini, katanya, keberadaan infrastruktur jalan dan jalan tol, serta jalur kereta mendukung aksesibilitas Cikarang sehingga mendorong permintaan properti.
“Selain itu, tentu karena didukung oleh besarnya jumlah industri yang ada di kawasan ini termasuk besarnya jumlah ekspatriat,” papar dia.
Presiden Direktur PT Lippo Cikarang Tbk Loh Meow Chong sebelumnya mengatakan, saat ini investasi baru yang mengajukan permohonan sebagian besar berasal dari industri kecil dan menengah asal Jepang, Taiwan, dan Korea. Dalam rangka menarik investasi, Lippo Cikarang terus berupaya menciptakan iklim yang aman dan nyaman bagi investor. Terbukti meskipun ekonomi belum membaik investasi di Cikarang masih menarik. “Industri kecil itu biasanya hanya membutuhkan lahan 2.000 m2 saat ini untuk Jepang sendiri terdapat 1,5 juta industri manufaktur kecil dan menengah di Tokyo, Osaka, dan Nagoya. Ini yang menjadi potensi pasar bagi kami,” ujarnya.
Dia mengatakan, investasi di Indonesia dinilai masih menguntungkan bagi pengusaha asal Jepang. Dari hasil road showke Jepang, tambahnya, Lippo Cikarang mendapat respons cukup antusias. Selain para investor berniat membangun manufaktur di kawasan industri Lippo Cikarang, mereka juga membeli properti apartemen.
Hal senada dilontarkan Sales ManagerPollux Properties GroupMaikel Tanuwidjaja. Dia mengatakan, daerah Cikarang sangat prospektif ke depannya karena economic base-nya kuat dengan hampir 2.000 perusahaan dari 30 negara serta terdapat hampir 10 ribu ekspatriat. Selain itu, nantinya ditunjang dengan infrastruktur pelabuhan, bandara, kereta cepat, dan kereta api listrik.
“Industri menjadi penunjang bisnis properti. Apalagi dengan banyaknya investasi asing yang masuk ke Cikarang seperti baru saja dilakukan investor asal Tiongkok yang membangun pabrik senilai Rp 9 triliun. Ke depannya akanmasih banyak lagi investasi asing yang masuk,” ujar dia.
Menurut Ketua Himpunan Kawasan Industri (HKI) Sani Iskandar, penjualan lahan di kawasan industri tetap berlangsung di tengah pelemahan pertumbuhan properti saat ini. Hingga semester pertama 2015, terjadi pembelian lahan sekitar 230 hektare (ha). “Salah satunya pembelian lahan oleh Charoen Pokphand di Modern Cikande,” ujar dia.
Dia juga mencontohkan pembelian lahan oleh PT SAIC General Motors Wuling (SGMW) Motor Indonesia di Greendland International Industrial Center (GIIC), Bekasi. Produsen mobil asal Tiongkok itu telah menambah lahan seluas 30 ha untuk pembangunan pabrik komponen. Setahun sebelumnya, SGMW juga telah membeli lahan seluas 30 ha yang kini dibangun pabrik perakitan mobil. Pabrik senilai US$ 700 juta itu ditargetkan dapat beroperasi pada 2017.
“Selain itu, Maxis dari Taiwan juga masuk ke kawasan industri itu bikin pabrik ban. Bila di Cikarang banyak investor otomotif, di Cikarang lebih banyak produsen makanan dan miniman seperti Charoen Phokphand dari Thailand,” ujar dia.
Terkait lahan di Modern Cikande, Investor Relations Modernland Realty Cuncun Wijaya pernah mengatakan, pembelian lahan seluas 94,5 ha oleh Charoen Phophand pada kuar tal I-2015 nilainya sekitar Rp 600 miliar. Pembelian tersebut, jelasnya, menyusul pembelian serupa dengan luasan 100 ha setahun sebelumnya.
Prospek Potensial
Sementara itu, Colliers International Indonesia menilai, Indonesia adalah pasar besar yang belum sepenuhnya dieksplorasi secaramaksimal. Peluang bisnis infrastruktur seperti kawasan industri masih terbuka lebar, apalagi ditopang oleh pendudukmuda produktif yang melimpah. “Ini menunjukkan bahwa Indonesia memegang peluang besar bagi investor yang memiliki visi bisnis jangka panjang,” tulis Colliers International Indonesia dalam risetnya yang dilansir baru-baru ini.
Sani Iskandar melihat pasar Indonesia bakal lebih bergairah jika pemerintah mendukung dengan regulasi yang menopang iklim bisnis. Aturan itu, tambahnya, mencakup perpajakan dan regulasi perizinan. “Termasuk jaminan kepastian hukumdan kondisi keamanan dan politik yang stabil,” harap dia.
Dia memprediksi, pada 2015 penjualan lahan di kawasan industri masih tetap berlangsung dengan volume sedikitnya setara dengan 2015. Dia menjelaskan, Indonesia sempat mencatat penjualan lahan hingga 1.200 ha pada 2011. “Setiap tahun kami setidaknya bisa menyediakan lahan sekitar 500 ha,” kata Sani.
Suteja menjelaskan, prospek properti di kawasan industri masih cukup bagus. Selain menawarkan lahan kepada para pemanufaktur, pengembangan properti hunian juga terus dikembangkan. Termasuk, katanya, menyasar segmen menengah yang pasarnya cukup besar.
Pengamat properti Ali Tranghanda mengatakan, pengembangan properti paling potensial di kawasan industri adalah jenis proyek properti terintegrasi yang mencakup hunian, gaya hidup, pendidikan, hingga rumah sakit. Konsep seperti itu diusung oleh Orange County yang digarap Grup Lippo. Proyek ini dinilai menjadi motor pengembangan Cikarang yang berkonsep internasional dengan segenap fasilitas modern dan terlengkap. Sejumlah pengembang juga tak mau ketinggalan. (jn)
Investor Daily, Rabu 7 Oktober 2015, Hal. 1
